被“驯服”的维权者！进入业委会，发现小区治理远比想象中困难！|龙湖滟澜山业委会主任访谈

张主任所在龙湖滟澜山小区，位于青浦赵巷国际别墅区，紧邻佘山，房子是联排别墅样式，小区内绿植丰富，容积率低，有会所、泳池等设施，且开发商和物业都有品牌保障，初建时非常漂亮。

（小区业主用无人机拍摄的小区景致，能感受业主对小区的热爱）

然而，这个走高品质路线的小区，房价却和周边差了一截。从投资角度讲，张主任的购房并不成功。他当初在这里买房，看中的是小区安静、舒适的居住环境，但因为一个历史问题，张主任所看重的美好环境不断受到侵害，小区正在以肉眼可见的速度走向衰败……

业委会筹备近三年无果，业主激烈维权

小区2010年交房，至今近十年，物业服务质量日渐下滑，各项问题也开始暴露出来：房屋不自然沉降、安防报警系统失灵、公区维修保养瘫痪……业主们罗列出17项问题，致函房管局，问责开发商。但开发商以部分问题超出质保期为由，拒绝担责。

（镇政府给业主的答复函）

业主认为，开发商硬生生将部分房屋质量问题拖过质保期，其责任难免。面对开发商的不作为，小区急需成立一个能够真正代表和捍卫业主利益的业委会。

事实上业委会的筹备工作进行了近三年时间，备案一直未通过，业委会也就没能正式成立起来。2016年，筹备组选出了一批业委会候选人，在2018年业主将成立业委会的诉求重新提上议程之后，房办强烈坚持继续由这批候选人组建成立业委会。而业主们认为2016年的投票选举过程不透明，有操纵选举之嫌，要求重新选举业委会。

小区是有维权基因的。几年前，一批业主采取各种激烈手段，愣是把已经迁出的会所从开发商手中夺了回来。张主任尊称他们为“革命”前辈。2018年，业主自发行动起来，组织集会、和社区开座谈会。商谈无果之后，他们开始在小区钟楼拉横幅，摇旗呐喊，引起了赵巷镇街道的重视。原来筹备组的5位候选人扛不住压力，选择了集体退出；另一方面，张先生在内的维权业主为了竞选，向业主公开自己全部信息，“把自己的家底都翻出来了。”在激烈的维权情绪下，由新一批业主组建的业委会上台了。

（业委会候选人信息向业主公开）

参与业委会，发现更多问题

成立业委会后，物业服务明显有所改善。谈到物业花了3万多元修好了小区钟楼和天气预报设备，张主任面露笑意。此外，透过工作，委员们还发现了一些过去被忽视的问题。

小区自来水管损坏维修，业委会看到报价单，经沟通才发现自来水设施没有办理移交手续，维护成本只能由业主承担。后来张主任请教小区里专门研究给排水的专家，以及市里面的专家，然后向区房管局反馈问题，得到的答复是当初的给排水管道没有相关质量报告和监测。由于供水管道主体部分是开发商安装的，只有表前部分（末端）属于自来水公司，两者又没有办理移交手续，自来水公司拒绝承担维护、更换管道的责任，维护成本最终就分摊到了业主头上。

缺乏监督，表前责任不清，后果最终由业主买单。实际上，这个问题相当普遍，在佘山板块大量小区的自来水设施都没有办理移交手续，张主任他们也是参与进业委会之后，才看清了其中的问题，否则，也许这个问题永远也不会有人看到。

进入业委会“驯服”维权者

不过，问题的发现并不能给小区带来大的改变。业委会成立了半年多，张主任感觉工作没有真正实质性的进展，有时甚至力不从心。

当初维权者们是打算在业委会干一番事情，彻底解决小区的诸多问题。可是，随着越来越深入的法规学习，以及对物业日常管理工作的了解，维权时的一腔热血逐渐冷却，张主任发现过去的诉求犹如梦幻泡影，实现起来尤为艰难。7个成员最初的激情被现实迅速消磨，真正做事的人不断减少。用张主任自己的话说，“成立业委会之前动静很大，成立之后，反倒平静了。”

首个困难就是业主难以区分清楚地产商和物业的权责界限。物业管理维护成本逐年增加，维修、安保、消防等问题都是需要花钱的大头，业主对开发商有一种依赖心理，毕竟这么大一个品牌，这些问题理应让开发商买单，现实是小区建成已近十年，早就出了质保期，业委会和开发商再怎么谈判，也无法解决全部问题。

“业主有时候可能比较盲从，不知道该怎么行使自己的权利。面对一个相对权威的人，想的就是不如跟在TA后面混日子算了，对于业委会是如此，对于地产商也是如此。”

硬件条件跟不上，物业能做到的保养工作处处受限。管理成本决定了物业工作难以有大的突破，4块钱的物业费对别墅小区而言并不算高，物业提出了涨物业费的想法。但是从业主角度看，开发商与物业同一个品牌，两者是一体的，责任分不开。大家对开发商有怨言，现在要涨物业费，怎么说得过去？

业委会夹在中间，一个头两个大。

有人提出，换一家物业或许能够改善这种权责不清的局面，反正已经出了质保期，以后再遇到什么问题就使用维修资金，过去的矛盾就让它过去吧，揪着不放，小区怎么能有好的发展？但这也很难，当前的物业是家品牌物业企业，市场上又有哪家企业敢保证比他们做的更好呢？而且，小区还有一个更深层次的矛盾，难以让小区轻易地摆脱过去的问题。

“9070”政策后遗症，如何与时间赛跑？

2006年，建设部规定2006年6月以后开工建设的商品住宅，90平方米以内的中小户型必须达到楼盘总量的70%。龙湖地产想开发大面积户型，但又必须满足政策的规定，权衡之下，就有了用上下两层公寓拼成的叠加别墅。为应付建设部“9070”政策关于每个楼盘中小户型必须达到房源总量70%的规定，滟澜山占小区住宅套数一半以上的叠加别墅拥有着两张80多平方米建筑面积的公寓产权证。

“9070”政策是国家对房地产宏观调控的一个重要政策，出台的背景是中小户型供不应求，难以满足基本型的刚性需求，后来这个政策被证明是“外行干预内行”，严重影响了房地产市场秩序的举措，2015年被正式取消。但它留下的问题却是持续的。

小区原本只有870户业主，因为政策多了近500户，房价因此一直处在价格洼地，很多当初以投资为目的的业主为了卖掉房子，被迫将楼上楼下拆开，分两套来卖。产证上是合适了，房子内部格局却很奇怪。并且，这种拆分的小户型与小区外部的配套设施也存在冲突。开发商是按照大面积的别墅户型规划整个小区的配套设施，别墅拆分后，外部资源遭到挤压，车位问题首当其冲。小区地面不设车位，车停地下车库，地面可实现人车分离，可随着小户型业主入住，停车需求增加，只会越来越挤占小区其他公共空间。

小户型业主与大房型业主对居住环境的品质追求也不一样，张主任担心，如果拆卖情况越来越多，邻里之间的摩擦会加剧，业主之间的意见分歧会越来越大。物业服务跟不上，公共区域养护艰难，品质下滑，大户型业主卖房走人、房产折价……这几乎成了小区必将面对的结局。

产证是一切矛盾的关键所在，如果能将产证合二为一，后续的问题也就迎刃而解。业委会还未激活维修资金，也有产证上的考虑。对于已经做了分割的房屋，维修资金分属于两户业主，一旦激活，再想合并是困难的。只是，没有资金，硬件水平难以提升，业委会所能做的努力就是尽力提升软性建设，理清公共收益等账目问题，在服务上、小区秩序上下功夫。

那么，在小区彻底衰败之前，将产证合二为一能够成为现实吗？9070政策是那个时代的问题，要解决小区现在的困境，纠正这个政策后果是必要的。这件事没有先例，但值得争取，但这个工作仅靠业委会一方肯定是推动不了的，需要政府协调各方共同破解这个难题。

小区能迎来转机吗？“就看哪只脚跑得快了”，张主任说道。

（小区内景色）

信息搜集：龙湖滟澜山，青浦区嘉松中路6788号，目前业委会7个成员，2个70后，5个80后。主任从事酒店管理，有两名委员为律师。

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